北京商品房销售同比下降市场进入调整期，房地产趋于稳定

2017年至今，北京商品房销售面积同比降40.9%；商品房市场进入调整期，专家称房地产趋于稳定。距离北京“3·17”楼市调控政策出台不足5个月，北京房地产市场的各项数据渐入下行。8月15日，北京市统计局发布数据显示，今年1-7月，全市房地产开发投资1859.6亿元，同比降7.1%，商品房销售面积480.6万平方米，同比降40.9%。3月17日以来的系列调控组合拳，被舆论称为“史上最严”的同时，对楼市的“降温去火”也渐显效。

北京商品房销售面积降40.9%

“已经两个月没开单了，只能做一些租赁的业务。”

小李是通州地铁果园站附近一家房地产中介公司的经纪人。谈起近期以来的业务情况，小李称3月之前，每个月总会有几单成交量。“现在手上的客户不是没有资格，就是付不起首付，目前来看，政策没有松动的迹象。”买卖交易冰冻的背后，宏观数据也有映现。北京市场成交量自4月起便开启了“四连降”，目前已跌下1万套“关口”。中原地产研究中心统计数据显示，北京二手住宅7月签约7158套，环比跌20%，同比跌幅达70%。

同时，二手房成交价格和挂牌价格也出现了大范围降温。中原地产首席分析师张大伟称，二手房整体价格从4月开始到现在跌幅在8%左右，部分区域房源价格超过了10%，目前的价格大约回到了春节前后水平。作为楼市“晴雨表”，二手房市场数据下行与房地产业整体情况密切相连。

8月15日，北京市统计局发布今年1-7月房地产数据，商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积，及保障性住房投资均无上涨。其中，全市完成房地产开发投资1859.6亿元，同比下降7.1%。值得一提的是，1-7月，全市商品房销售面积为480.6万平方米，同比下降40.9%。调控前的1-2月，降幅仅为1.3%，1-3月降幅为3%，至1-4月达到24.8%。而1-5月、1-6月，这一数据分别为26.8%、35%，降幅加深趋势明显。

“北京等一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。”张大伟分析认为，在进入7-8月淡季后，市场继续低迷，楼市调控政策影响加强。

终结炒房者：3·17调控开启楼市5限时代

“这分明是在抢房。”

回忆起去年楼市高热时的炒房经历，购房者刘先生这样描述。此前，他一直认为有房子住就行了，可是看到飞涨的房价，今年再也按捺不住并开始看房。刘先生遇到过坐地起价的房东、也遇到过几户争一套房的场景，更见证了一套房在一个月内上涨几十万元。刘先生的购房步伐止于3月17日。

3月17日，北京出台限购令——认房又认贷。再加上“3·26”限商政策到来，刘先生彻底放弃了投资房产念头。继“3·17”以来，各地楼市政策继续细化升级。8月初，央行在最新发布的中国区域金融运行报告（2017）中为房地产和去产能划出了金融政策底线：在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。

对于这一轮宏观调控此前业界早有预期。房价上涨势头贯穿多年，今年以来房价上涨势头更为明显。随着房价上涨，房地产开发投资及销售额也不甘示弱，除2014年受宏观调控影响有所下跌外，近5年一直处在增长期。据国家统计局数据显示，2016年，全国房地产开发投资102581亿元，商品房销售额达到117627亿元，均是首次突破10万亿。

伴随着房地产开发投资的上涨，炒房风气也于近年漫延至全国主要城市，而终于在此轮被称为“最严调控政策”下画上句号。自此，楼市开启5限时代：限购、限贷、限价、限售、限商。

建立平稳健康长效机制成下半年主旋律

此轮调控，业界认为是引导楼市走向良性轨道的一次必要降温。据日前发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）》介绍，北京住房需求持续旺盛，加上宏观经济、金融等影响房价上涨的因素未根本消除，2017年将继续加强和完善房地产市场调控，确保2017年房价环比不增长。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京楼市调控不仅是做减法，加法供应方面也在逐渐加码。从数据看，2017年上半年住宅类土地新增挂牌达到了41宗，合计面积达到492万平米，超过2016年全年总和。张大伟预计，包括推动租赁市场发展，约束小产权房、增加租赁房源供应，增加土地供应等长效机制叠加限价等短期调控，都会在下半年对市场增加影响。

从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。要建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

对话“调结构依然是楼市未来主线”

●访谈对象：易居研究院智库中心研究总监严跃进

根据统计局最新数据，你认为北京房地产市场的最大变化在何处？

严跃进：从1-7月北京房地产市场数据来看，有两点和全国市场不同。一是房地产开发投资，当前全国是正增长，而北京是持续负增长，这也说明北京住房投资动力不足，这或和北京土地供应相对偏少有关。二是销售数据走低，而且下滑很明显，这说明北京库存明显不足，自当前购房政策严厉以后，一些高端物业也出现了明显的下滑。

地产投资和库存的双双走低，与此前的调控政策有何关联？

严跃进：2017年7月份，北京房地产政策延续了今年上半年的精神，但政策的着眼点不在于限制各类购房需求，而更多体现在降低供应成本、规范市场交易等方面上。7月份北京房地产市场数据充分体现了政策管控的效应，部分交易数据也说明投资投机需求得到了较好的抑制，这有助于稳定市场和稳定预期。

对于楼市后续发展，你如何看待？

严跃进：8月份北京就《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征集意见。从此类政策导向来看，北京后续对于住房的供应结构会有继续调整的可能，这也有助于对包括“夹心层”在内的购房主体提供更多政策支持。

预计三季度北京供地节奏仍将加快，相对应的结构调整工作也会加快展开。包括租赁性公寓、共有产权住房等方面都会有一个较为明显的发展态势。从后续趋势看，交易量有继续反弹的可能，而且对于北京房地产市场来说，包括副中心、大兴机场等新概念很多，这都有助于激活房地产市场。阿阿