房价涨跌竟跟这些因素有关？购房者不是那么好忽悠的！

关心房地产市场的朋友大多都知道影响房价的因素，比如说基础的房价由地价、税费、开发商的建安成本、运营成本、利润等构成。以上这些因素都是比较好了解的。开发商要建房子，首先要买地，买地之后就要缴纳各种税费，建房子需要各种建材，而买房子则需要一大堆置业顾问和策划运营人员。当然，开发商买地建房最终还是为了获利，因此，以上这些都是房价最基础的构成因素应该没有任何异议。

此外，房价还受宏观经济、供求关系、楼市调整等因素影响。随着经济的发展，居民收入水平的增加，房价同其他物价一样，也会上涨。供求关系则会局部的影响房价的涨跌，如某个城市新房供应量少，但是想要买新房的人却很多，那么短期内房价肯定会上涨的。而楼市调整则能快速的抑制房价的涨跌。就像去年如果不是全国范围的楼市调整实施的话，房价也肯定不是现在这个样子。

另外，炒房行为也在一定程度上助涨了房价。炒房者往往是几套几十套的买，甚至是整栋楼一起买下。他们通过大规模的购买房子可以短时间内控制某一区域的房源，然后通过炒作，人为制造房源紧俏的现象。接下来他们会合当地二手房中介合作，通过虚假交易来太高房价，让买不到房的普通购房者陷入恐慌当中，盲目入市。此时，炒房者就可以将手中的房源转手，赚取高额的利益。炒房行为验证影响了房地产市场的秩序，因此现阶段遭到了严厉打击。

除了上面说的之外，不少专家还抛出了一些观点，认为房价上涨跟下面的因素也有密切的关系。

观点一：将来房价还要涨，因为离婚率在增高

说实话，之前笔者从来没有将房价和离婚率关联到一起。但是，某业内大咖的观点是，离婚率提升了住房需求，未来房产还会有很大的发展空间。说白了，就是离婚的人多了，买房的人也就多了，房地产市场就会发展，房价不涨都难。

其实，离婚率高低与房价的涨跌确实有一定的关系。例如，2016年1-4月份，南京离婚人数为14571对，同比增幅为47%。这主要是因为南京房价上涨，部分夫妻选择假离婚来规避楼市调整，以便买房时节省税费。据悉，这些离婚的夫妻中，有4053对夫妻选择了复婚。由此可见，房价上涨确实可以提高离婚率。

但是，笔者觉得，如果未来房价上涨真要靠高离婚率支撑的话，那么未来大家啥也不干，就去结婚离婚算了。

观点二：在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性

安信证券首席经济学家高善文表示，判断房价的走势，有一个指标特别重要，那就是每个城市的在校小学生人数的增长比例，因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%，所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正，是之后房价大涨的重要基础。

看到这个观点，笔者表示无以为辩，不知道读者朋友们怎么认为？

观点三：中国至少需要8个一线城市

近日，民生证券副总裁、民生金融智库首席经济学家管清友在一个论坛上发言称，中国至少需要8个一线城市。除了北京、上海、广州、深圳外，天津、杭州、成都、武汉、南京、重庆、西安、苏州、合肥等9个城市有望成为“新一线城市”。

此观点一出，就引来不少非议。包括国 家发改委国 土开发与地区经济研究所原所长肖金成、中国人民大学区域与城市经济研究所所长孙久文在内的专家都提出了异议。他们认为，国内常被提及的所谓一线、二线、三线、四线城市的概念，是一种非学术范畴的经济概念，最早起源于房地产市场，划分并没有固定的标准。之说以说北上广深是一线城市，主要也是因为这几个城市的房价比较高。如果现在非要人为的提出至少还需要4个一线城市，难道是希望更多城市的房价再提升吗？

确实，现在只要有一些新概念提出，就会被开发商、炒房者拿来炒作，如果要新增4个一线城市，无论是哪些城市入围，这些城市的房价岂不是要涨上天了？城市怎么划分其实并不重要，关键是看一个城市的经济实力、人口数量和资源配置，这些才是一个城市硬实力的体现，而不是认为冠上某个名号。