南京“地王”项目命断 打响今年地王“崩盘”第一枪

     往年“地王”频出的场景依然历历在目，那时就有许多人疑问，用近乎疯狂的价格拿地，开发商真的能赚回来？如今，南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前，画风突变剧情直转，地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。

　　这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”，但2017年来全国各地也实行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们，如今开发现状如何呢？

　　南京地王项目折戟

　　南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身：价值47.6亿元，楼面价2.2万元/平方米，创下当地当时出让价格纪录。

　　“停工缘于拖欠施工方工程款数千万元，此外，该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”一位不愿具名的知情人士向中国证券报记者透露，开发商为了回笼资金，每个项目的开发周期一般控制在3年内，如碧桂园、万科等成熟开发商，从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今，资金链一直偏紧，其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶，但项目整体距离完工还相去甚远。“其实11月25日就停工了，工程欠款已累积数月。”该人士表示。

　　“南京的案例并非极端个案，而是行业性现象的开始。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，过去两年地王频出，当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停罢的泥潭。

　　克而瑞研究中心的统计数据显示，2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中，有50宗属于典型案例，截至目前，其中14宗处于未开工状态，整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。

　　中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现，这些项目如今命运颇为坎坷。

　　在车水马龙的北京南三环西路上，比邻丽泽桥金融商圈，两栋新楼矗立在老旧小区中显得格外显眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是，四年多过去了，该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报，而是开发商的另一个项目。该项目销售人员告诉中国证券报记者，他是另一个项目的销售，该项目开盘时间未知，连售楼处都没建。一般情况下，从拿地到预售最快在半年左右。

　　在朝阳区常营乡，2015年拍出的一块“地王”项目上，卡车进进出出，施工机械繁忙运转。中国证券报记者从高处俯瞰时，该地块只开工了一部分，另一部分仍是荒地。该项目开发商系首开股份和保利地产，“项目开工的部分是配套保障房，商品房还在等公司的规划。”该项目负责人透露。首开股份董秘王怡就这一现象接受中国证券报记者采访时表示，其对此并不知情。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当前调控环境下，高价地块项目入市难度高，这些地块拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体来看，高价地面临市场与政策双风险。

　政策高压资金趋紧

　　不顺的销售回款和即将到期的债务，是悬在开发商头上的两把利剑，对公司的资金链是严重考验。随着时间推移，越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。

　　例如2013年的丰台夏家胡同项目，土地转让资料显示，夏家胡同地块总价17.7亿元，规划建筑面积76630平米，配建3.8万平米公租房，剔除保障房后，楼面价高达45819元/平方米。业内人士预计，夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。从今年来北京的新房价格控制来看，该项目若想获得这一理想售价颇具难度，但如果不能尽快销售，企业面临着更大的资金成本。

　　该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房抵押给长城资产，后又于2016年将项目公司全部股权质押给长城资产。

　　一边是步步惊心的财务成本，一边是融资渠道越来越难。今年来，房企融资难度较往年大增。在此境况下，海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。2016年11月以来，多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。从证监会给各公司的反馈文件看，证监会关注的焦点在于企业的融资用途，比如是否用于重点调控城市的土地竞拍。

　　同策咨询监测显示，房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低；境内公司债渠道10月份仅发行两笔，这两笔公司债均为2016年度获批的额度。

　　张大伟认为，整体来看，不管是境内，还是境外，房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业，如今资金成本会剧增，下一步将影响销售安排。

　联合开发分摊风险

　　“开发商以近乎疯狂的价格拿地，遇到这一年多来的政策高压，若自身专业能力不够，资金储备不足，应对风险能力欠缺，那么短线资金就会在严苛的调控之中遭受巨大压力。”一上市房企副董事长告诉中国证券报记者，在严格调控面前，房企往往相互抱团、联合开发来解燃眉之急。

　　以绿城为例，它是曾经受天价拿地影响最大的企业。2009年，这也是一波地王降临的年代，此后国家陆续出台调控政策，在2014年尤甚，这一年，受累于持续的资金压力，绿城连续两次被整合。

　　中原地产统计数据显示，2015年来住宅类单宗地块成交金额超过65亿元地块约50宗，因涉及的资金体量大，其中32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比达64%。因此，引入更多的资金分担压力与风险成主流。这样的“联合体”分布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。

　　“除了联合操盘，政策高压之下，行业集中度也会进一步提升，大鱼吃小鱼的行业并购整合现象将增多。”严跃进认为。

　　今年以来，阳光城因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，阳光城的土地大多集中在一、二线城市。这些地方随时可以找到合作伙伴，“需要的话，明天拿出来卖就可能卖掉，换成现金。”

　　多位接受中国证券报采访的房企高管对后市的预判认为，长期看好一、二线城市的房地产市场，开发进程跟随市场节奏灵活调整也很正常，大公司抗风险能力比较强，因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说，就没那么轻松了。项目少、资金紧，意味着腾挪空间就小，一旦项目无法及时销售回笼资金，现金流一断裂，就只能待价而沽或破产。