压卖价抬成交价 黑中介赚违规佣金手段多

     压低二手楼业主的放盘报价，高价卖出后赚取差价，面对个别黑中介赚取“溢价”佣金的行为，二手楼交易双方该如何维护自己的正当权益？

　　近日，广州市房地产中介协会通报了近一个月该协会受理的投诉3宗，其中涉及租赁纠纷2宗、反映按揭公司制作与买卖合同出售价格不一致的网签合同1宗。市房协提醒消费者，要注意房屋交易环节中容易忽略的问题，注意规避风险。

　　案例回放：“溢价”佣金充作“服务费”

　　2016年11月初，张先生与某中介公司签署《独家代理协议》，出售海珠区新港中路某物业，拟售价110万元，并在协议约定：“经双方协议，甲方委托乙方出售110万，乙方卖高部分作为中介服务费用。”委托期限为2016年11月4日至2017年5月4日。

　　2017年1月初，中介公司以130万元促成张先生与陈先生签订《房屋买卖合同》，中介公司与张先生就卖高部分楼款签订《中介服务费确认书》。随后，张先生家人认为中介公司有意引导其降低出售价格，高价卖出后赚取差价作为佣金，向中介协会投诉公司吃差价，目前案件正在处理当中。

　　案例分析：隐瞒实价损害买卖双方利益

　　将二手楼买卖的“溢价”部分充作中介佣金，这样的合同约定是否有效？

　　广州市房地产中介协会有关负责人认为，本案中，因业主放盘时签订的独家委托期较长，楼价有所变动属正常市场行为。如因市场信息不对称，中介公司未能将房屋价格的市场变化情况及时告知张先生，而根据《独家代理协议书》约定将溢价部分作为中介费用的做法，有涉嫌损害出售方利益。同时该做法显然也对购买方隐瞒房屋真实交易价格。此情况下的中介公司上述行为已涉嫌违反《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条，房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：“（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况”的规定。

　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心广东粤广律师事务所张扬律师提醒，合同法第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中介公司为业主出售房屋提供居间服务，如果中介公司为了获得更多的酬劳而损害业主利益，则行为属于违法。

　　在本案中，中介公司如果故意误导业主低估自己房屋出售价格，然后以高价出售房屋，将溢价部分作为佣金向业主收取，属于欺诈行为，纠纷若诉至法院，法院将不会支持中介公司收取佣金。作为房地产中介服务机构及中介服务人员，在提供居间服务时应做到勤勉尽责、公平正直不偏袒任何一方；在合法、诚信的前提下维护当事人的最大利益。

　　另根据广州市海珠区人民法院近日发出的司法建议书，房地产中介机构在提供居间服务时应双向透明，将服务内容、房屋信息、收费标准向双方披露，避免出现通过哄抬房价赚取差价的行为。