楼市调控从“一刀切”走向精细化

目前，市场之所以判断调控进入新一轮“松绑期”，逻辑就在于，地方财政对土地和房地产税收的依赖度很高。而且，近期地方松绑政策的做法，与2014年上半年极其类似。

　　按照国家统计局的数据，2016年和2017年，全国房地产开发企业土地购置价格都在上涨。2016年，土地购置面积下降3.4%，但成交价款增长19.8%；2017年，土地购置面积增长15.8%，成交价款增长49.4%。土地成交价款增幅远远大于土地成交面积增幅，尽管有三线城市、四线城市成交占比（65%）增加的影响，但与2015年相比，三线城市、四线城市土地成交占比仅上升5个百分点，意味着2016年-2017年地价明显上涨。按往常逻辑推演，这些高地价意味着高房价，而“稳增长”政策下出让的地块，都要开发和入市。2017年10月份，15个热点城市房价无一上涨，但到了12月份，竟有8个城市房价上涨，显示限价政策或已松动。

　　因此，市场自然判断新一轮政策松绑期到来，而且预期很顽固。当然，楼市及经济金融形势已大不同。目前看，无论系统性风险，还是债务风险，或“脱实向虚”，亟待平抑的贫富差距，夯实消费对经济的基础性作用，都到了触顶或倒逼的境地。降低房地产依赖，这是解决经济结构性问题的“总根源”。十九大以后，改革决心和信心之坚定是空前的，地方强力执行（而非变着法子地消解政策）是必然的。但是，国家强调的长效机制建设，无论是租售并举、房产税，还是土地制度改革（如集体土地入市），任何一项都是迁一发而动全身的系统性改革，决定了长效机制将逐步见效。因此，未来5年调控都不会退出。

　　综上，当前需要做的是引导预期，特别是要以释放精细化调控的信号和动作，以锐意改革的具体措施“落地”，扭转甚至打破调控政策陷入周期性“打压-松绑-打压”式轮回的顽固预期。人民日报连续发文，提出调控不会陷入“拉抽屉”轮回，2018年还需保持当前严厉的调控态势。近期，地方“两会”相继召开，上海市长在政府工作报告中说，坚持严控高房价高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松；不久前，北京住建委联合北京银监部门开展专项执法，严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为，进一步巩固和强化房地产市场调控成效；针对广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价松绑，当地房管部门也第一时间出来辟谣，一致明确，调控目标不动摇、力度不放松。

　　笔者认为，楼市调控，关键是实质性的改革举措要尽快落地，这是引导和扭转预期的关键。改革措施的落脚点是，地方对房地产的依赖如何渐进去除。只有明确的改革措施割裂地方政府对房地产的依赖，市场对于楼市周期反弹的刚性预期才会打破。目前，国家已给出既稳定房地产，又降低楼市泡沫的改革措施，如集体土地入市、存量商办改租赁、企业自有用地开发住宅、建设用地“增减挂钩”（农村宅基地和建设用地复垦，换取城市建设用地增加）等，这也是精细化调控的表现。

　　这些改革措施通过改善土地空间要素配置效率，释放房地产红利。在城市告别摊大饼扩张、控制地方债务、房地产进入存量时代的情况下，这些政策不仅稳定房地产，还能为地方提供财政补充。此外，外来人口“市民化”，能为地方提供细水长流的财源和增长动力。当前，上下事权已趋清晰，地方政府主体责任已落实，依赖房地产也要承担控房价和泡沫的责任。新形势下，主动改革或许是唯一出路。