孙宏斌说房地产不可能大涨大跌，透露出什么信号？

前几天，融创董事局主席孙宏斌在亚布力中国企业家论坛上就当前的房地产发表了一段演讲。

孙宏斌讲得挺多，大家印象最深刻的当属“房地产不存在大涨大跌的可能性”，这话说得很漂亮，因为它符合各方给予房地产的定位。

在这个定位之下，其实还是有很多看点的。在我看来，孙宏斌的话至少给我们三点信号。

信号一：房地产行业波动向上

请注意，孙宏斌说的是“房地产行业”波动向上，而不仅仅指的是“房价”，对地产商来说，房地产行业波动向上，有很多层意思，比如新房肯定会越卖越贵，再比如随着消费升级的持续，地产商也会跟上，盖更多的精装修商品房和更多符合二孩家庭的房子，而在大城市也许会出现更多小户型但单价更贵的房子，以满足刚需从租房向自住房转变。

房地产行业波动向上，意味着大趋势是向上的，而过程是波动的。这一点我是持赞同态度的，过程是波动的，总体趋势是向上的。要找出理由来支撑也并不难，我想说的一个宏观看法，成本决定价格，房地产行业也是如此，土地市场这些年的价格一直在涨，特别是2016年地王频出，至于2017年，虽然涨得少，但也还是在涨。虽然具体到某个项目上，面包有可能比面粉便宜，开发商有可能亏本卖房子，但从行业整体来看，面包却一定是比面粉贵的，否则开发商统统要死掉，而不是大鱼吃小鱼了。

信号二：小公司没法做了

说到这里，就涉及到了第二个信号，那就是未来的房地产行业，大量的中小房企必将快速退出市场，市场份额会加速向头部房企集中。对于这一点其实孙宏斌已经替我们点出来“小公司没法做了”，从两个方面来看。一是三四线楼市阶段性行情会加速结束，这些地方的房子本来就过剩，他们又没有那个实力跟大房企去一二线城市竞争，最终只能等去库存红利彻底结束而逐渐推出市场。二是楼市分化导致房地产操盘风险越来越高，那些现金流紧张的房企，往往会因为一个项目而被“噎死”。2015和2016年资金面宽裕，房企大规模举债购入土地，目前已经进入偿债高峰期，但今年的房地产是销售低迷叠加融资困难，势必有大量房企无法挺过去。孙宏斌有句话说的很精辟 ，“你要把政策的变化变成你的优势，这其实是特别难的事”。

信号三，买房仍然有必要

中国的城镇化带来的新城市人完全要租房来承载，未免不大现实。房企进入租房领域不是为了搞慈善，现有的租金已经不便宜，但都无法让他们感到满意，所以未来租金涨幅扩大是大概率事件。

更重要的是，租房比例的提高也无法从根本上影响房价走势。以一二线为例，虽然整体空置率超过20%，但这种空置并不是源于过度建设，而是资产配置。

而对于刚需购房者来说，向上的总体趋势比波动的过程要重要得多。对刚需来说，你买的房子虽然不可能住一辈子，但也不大可能三五年内就卖出去。一个房地产的短周期往往也就是三年，所以对短周期没必要太过看重。但向上的总体趋势却很重要，中国人向来是买涨不买跌的，维持涨势意味着你的房子流动性不会变差。