四大行发新规：不满5年提前还房贷将收违约金

据中国之声《新闻纵横》报道:从昨天（8月1日）开始，位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定：客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。

违约金=提前还款金额×月利率×6。举例来说，如果提前还10万元，违约金2940元；提前还100万元，违约金29400元。那么，提前还款将收取违约金的行为是否合理呢？

记者第一时间致电苏州中行、农行、工行和建行，四大行均回复：消息属实，“违约金”新规从8月1日执行。建设银行苏州分行客服人员说，在贷款发放后的60个月内，申请提前还款，会收违约金。所收违约金额是提前还款金额×贷款执行月利率×6。

客服告诉记者，这一规定按照“老人老办法，新人新办法”实施，8月1日新受理的贷款，都会在贷款合同上注明该条款。在此之前办理的贷款不受此条款影响。

那么，违约金新规对于苏州的买房、卖房人群，有何影响呢？

在苏州二手房市场，贷款未满5年、提前还款的现象十分常见：房东通常需要把手上的房屋贷款结清了，才能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为，这个新规更大影响的是8月1日以后的买房群体，特别急于出手房屋套现的投资属性的购房人群；也会影响到部分短期内换房改善需求的人群，因为房屋的转手周期将会被拉长。

在楼市评论员尹霄飞看来，新规的执行在全省层面也有借鉴意义，不过，“羊毛出在羊身上”，房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上。“如果是一个好地段或者学区房，他（房主）可能会很轻松地将成本增加到了购房者的身上，当然也会影响到交易的时效问题。”

周泽宇认为，违约金新规一定程度上已经体现类似于限售的意图，对今后的短线贷款投资购房行为，预计会起到一定的影响。

房贷不满5年，提前还款将收取违约金，是否合法合理？从合法性角度而言，北京市房地产法学会副会长赵秀池给出的答案是：合法，没问题，而且也有一定合理性。

她说，提前还款是否需要支付违约金是一个商业行为。因为借贷本身是市场行为，借款人与银行签合同时，合同中对提前还款是否收违约金一般有相应的约定，是否收违约金主要是看合同约定。收违约金是银行的习惯做法，从银行稳定收益的角度看，签订合同后，银行会对资金的用途做规划，“款贷给你了，要是提前还，等于打乱了它的计划，它就要再重新做规划、安排，所以收违约金也有一定的道理。”

专家的意思很明确，双方有合同在先。昨天中午开始，一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片，在苏州购房者的朋友圈流传，须知明确规定，“您在我行办理的个人住房贷款业务，在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时，我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”，并规定，“部分提前还款的，每次还款金额不少于1万元，而且需为1万元的整数倍”。

须知最后，要求借款人对须知内容无异议请签名。也就是说，签名了就等于同意这样的条款；但如果购房人不签名，银行还会放贷吗？虽然一纸合约规避了合法性的问题，但在银行面前，购房者的选择空间并不大。恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款，而只有签字。

那么，这样的做法是否合理呢？其他地方银行怎么做的？易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“提前还款就是要收取违约金的，这个规定在全国其他城市的商业银行也是执行的。”但是，其他地方规定的年限是多长呢？

根据公开资料，部分银行规定贷款不满1年就提前还款的，会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超过1年提前还款的，将不收取违约金。

一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体，银行规定，1年内还款罚息3个月，2年内罚息2个月，3年内罚息1个月，3年之后就不罚息。北京部分银行也是采取类似的条款。

苏州四大银行规定，超过5年时间提前还款才不收违约金。这个时间是不是太长了？银行为什么要这么做？是不是楼市调控政策的一部分？中原地产首席分析师张大伟表示，苏州四大银行这样的规定就是为了追求更高的利润，是银行的自主行为，跟楼市调控没关系。他说，这个规定不是当地出台的政策，它是窗口指导意见，可能很多人误认为是楼市调控政策。从规定本身而言，“5年”这个时间期限相对比较长，很多城市之前有过类似的条款，但基本都是3年左右。

新规出台会影响哪些人？投机需求的人，可以通过其他银行贷款，当然也可以全款；而且，经过一系列的楼市调控政策的实施，真正投机需求的群体已经很少。有分析认为，新规出台，恐怕更多会影响刚需，也就是那些房贷压力大，过了两三年之后，手头稍微宽裕、想提前换一部分款项的人。

个贷已经是银行的优质资产了，5年的期限设定，当然能更好地保障银行的利益，规定的合法性无可厚非，但在楼市相对火热的当下，购房者在房贷问题上的话语权有限，这样做真的合理吗？其他城市的银行是否会效仿等都要打一个大大的问号。