共有产权房促房市回归理性

逼退炒房客 筛选真刚需

　　478套房，2.5万余户家庭申购——丰台区槐新雅筑共有产权房项目的申购比是52比1。即便如此，选房顺序非常靠前的张婕依然选择了放弃。

　　北京共有产权房新政始自2017年9月。经过一年多的土地供应和转化，眼下正值供应高峰。这些项目几乎都有几万人申购，但在选房时也接连遭遇高比例的弃选，这背后的原因是什么？是否可以武断地判定共有产权房“遇冷”？为此，本报记者连日来对多个项目展开了调查。

　　炒房客难见投机空间

　　槐新雅筑共有产权房位于丰台区南苑乡，478套全装修房源均价3.5万元/平方米。以最大的89平方米户型计算，总房款311.5万元，远低于周边普通商品房。

　　看到网站上自己300多的编号，张婕有些不知所措：以她的顺序完全可以选到房子，但她不知道该不该出手。“当初申请主要是想碰碰运气，甚至连共有产权房具体政策都不了解。”直到知道自己有了机会，她才第一次打开市住建委官网研读政策，考虑到底适不适合。

　　不管是啥，先申请着，万一中了呢？这是很多共有产权房申购家庭的共同心理。

　　张婕最终还是放弃了这次宝贵的机会。“位置不算好，以后升值空间可能不会大；后期监管很严，恐怕再上市也卖不出高价。”

　　这种投资心理无法简单地划分对错，但与共有产权房的初衷并不相符。2017年9月，共有产权房新政出炉，被给予最大关注的就是项目后期上市的严格监管。

　　此前的自住型商品房，再上市限制较为宽松，也被一些“炒房客”盯上。但共有产权房瞄准刚需自住。除了名下无房、没有买卖记录等申购门槛外，更规定未满5年不允许上市，满5年允许转让给其他符合申购条件的家庭、且政府代持机构优先购买。

　　这意味着，共有产权房始终得在符合申购条件的刚需家庭里循环，让“炒房客”看不到投机空间和预期。“北京共有产权房符合‘房住不炒’，剔除了投资属性，购买条件、使用情况都符合自住为主的政策预期。”中原地产首席分析师张大伟分析，制度设计上的确回归了居住，也避免了过度福利化，同时也告诉买房人，以共有产权房作跳板获得巨大升值空间的概率已经很低。

　　购房选择多市场趋于理性

　　3月底，朝阳区首个按照高标准建设的共有产权房项目——锦安家园开始选房。该项目周边有正在建设的地铁3号线、东坝郊野公园，大部分户型是南北通透或全南，申购前被普遍看好。但在选房结束后，仍有657套未被选走。

　　“同样是340万元左右的价格，那我也可以选择100%产权的限竞房。”这是申购人王宇弃选的原因。同样是340万元的总价款，东五环的共有产权房只有65%的产权比例，但位于城南、相对较远的另一限竞房项目则有100%的产权。

　　这背后是市场降温后的理性思考。2017年“3·17”新政出台后，北京新房和二手房成交量均出现明显下降。以一度火爆的二手房市场为例，“3·17”新政前一年，全市二手房网签25万套，新政出台后的一年里，下降52.2%达12万套，新政出台第二年，依然维持在15万套。也就是说，购房人对于是否买房、何时买房都有了更理性的思考和判断。此外，北京的限竞房也井喷供应，为购房人提供了更多的选择机会，购房人自然不会一拥而上去“抢房”。

　　被广泛传播的“弃选率”能否代表共有产权房的真正热度，还有待考证。“虽然有一些人弃选，但房子最终都卖光了。”本市一位共有产权房项目负责人告诉记者，如果前面的家庭没选完，自然会顺延到后面的家庭。

　　市住建委方面介绍，本市已经进入选房环节的31个项目，有23个项目房源一次销售已全部售罄或基本售罄；位于城市发展新区六环路沿线的8个项目一次销售后存在剩余房源6000余套，目前正在组织二次登记，各项工作有序推进。

　　拉低新房均价近两成

　　“总体看，中心城区共有产权住房仍然供不应求，城市发展新区六环路区域当前供需矛盾不大，这些区域也是中心城区适宜功能和人口疏解重点承载区，规划前景和政策导向清晰，发展潜力巨大。”市住建委相关负责人说。

　　数据显示，截至目前，全市共有64个共有产权住房项目（含转化项目33个）实现了土地供应，均在建设过程中，可提供房源约6.55万套。从需求端看，全市共有产权住房累计申购家庭约77万户，其中审核后符合项目申购条件的家庭累计约42万户，剔除重复申购后，符合条件的申购家庭约23万户，与自住型商品房政策实施时相比，房源数量与申购家庭数量的供需比从1比400下降至1比7。

　　在住建部门看来，共有产权房更高的申购门槛能“筛选”出真正的刚需家庭，从而满足刚需无房群体住房需求，落实“房住不炒”。市住建委近日也表示，大力发展共有产权住房，满足无房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。

　　更重要的是，共有产权房对于拉低北京房价已经发挥了更重要的影响。中原地产数据披露，2018年共有产权房拉低新房均价9.9%，2019年拉低幅度更是高达18.9%。

　　共有产权房是新生事物，在选址、配套、户型等方面还需更加完善，这些势必成为影响购房人选择的原因。对此，市住建委方面也表示，将进一步深化细化共有产权住房建设、分配、管理各项政策，全力推动高质量发展。