山东商人北海投资200万接盘政府“烂尾楼”28年后被0元强收

时至今日，李军阁还在为当初接盘北海中山公园“烂尾楼”的举动后悔不已。
1993年，广西北海市绿化站想要盖一栋综合楼，后因资金短缺“烂尾”，找到了在北海打拼的山东商人李军阁接盘。李军阁投入200万元左右，双方联合建起一栋六层综合楼。建成后，李军阁所在公司使用一至四层，使用权期限为11年，后申请将使用权限延期至38年。2018年，随着中山公园的升级改造，绿化站综合楼纳入拆除范围，原本一直正常经营综合楼的李军阁，却被绿化站以“使用权已超期”为由，强制收回综合楼使用权，之前协商好的600万元拆迁补偿款也打了水漂。

“当时申请延期到38年，副市长、园林局长都在会签上签了字，加盖了公章，绿化站也出过证明文件，现在怎能说不认就不认呢？”面对北海市绿化站的“过河拆桥”，李军阁感到难以理解和接受。在双方经历两年多对簿公堂后，这起案件愈发引人关注。

接盘政府“烂尾楼”

一切事情的起因，还得从上世纪90年代开始说起。

作为14座全国首批对外开放的沿海城市之一，北海市在20世纪90年代兴起招商引资潮。山东威海商人李军阁抓住机遇南下闯荡，1991年成立了北海市滨海经济开发公司（以下简称“滨海公司”），公司是集体所有制企业，李军阁时任公司法定代表人。1993年，广西北海市园林局下属的城市绿化管理站（以下简称“绿化站”）需要在中山公园东门前盖一栋综合楼，因为资金短缺，楼尚未盖完却面临“烂尾”。之后，绿化站拉来滨海公司后续开发建设，双方于1993年3月27日签订了《联合投资兴建绿化站综合楼合同书》。合同约定：绿化站投入土地、滨海公司投资联合兴建1447平方米综合楼，其中滨海公司投资兴建综合楼一至四层，绿化站投资兴建第五、六层。作为回报，滨海公司从竣工交付使用之日起，可使用楼房一至四层11年。

“那个年代因为不给个人成立公司，我就以滨海公司名义投资的，签完合同后我筹集的资金很快就到位了，又一次性付清了11年的管理费38万元，同时，我还赠送价值人民币20万元的8辆摩托车以及1辆汽车，以解决绿化站车辆不足的问题，前后投资了大约200万元。”李军阁向新黄河记者回忆道，当时公司在接盘的时候，绿化站报建的三层主体已经基本完工，因为原来设计是办公场所，房间布局难以用于商业经营，要想取得经济效益必须改建，这也导致大楼建设工期一再加长，原本约定在1993年年底竣工使用的工程，直到1998年才全部改造完成。综合楼投入使用后，一至四层用于商用，五至六层是北海市城市绿化站的职工宿舍与办公场所。

其间，1997年5月，滨海公司因经营不利濒临破产，为清偿之前李军阁垫付的工程款145万元，就用绿化站综合楼的一至四层使用权进行抵偿。之后，滨海公司、李军阁、北海市园林局签订了一份移交协议，约定了绿化站综合楼一至四层使用权移交的相关事宜。此后20多年，合同一直正常履行。

政府同意延期至38年

“因为当时改建工程进展缓慢，招商基本没啥进展，绿化站要求从1993年开始计算使用时间，这样离11年的使用权限所剩无几，公司根本收不回投资成本，我们就提出了延长使用期限的申请。”李军阁回忆说，当时绿化站综合楼周边有一个国际俱乐部项目大楼，原使用权限是22年，投资人跟政府提出将使用权限延期至40年顺利通过了，滨海公司于是也跟着效仿，分别在1996年9月23日向北海市人民政府提交《关于请求延长使用期或折价补给房产的申请报告》，在1997年1月8日向绿化站提交《关于请求延长绿化站综合楼使用期为38年并协助办理使用权证的函》一份，申请将合作使用期延长为38年，并协助办理相关证照手续。

根据李军阁提供的《北海市人民政府办公室文件处理签》、《会签通知》等多份复印文件可以看到，时任北海市绿化站主任陈某、市园林局局长龙某、市政府副秘书长达某、北海市副市长陈某均作出签批，北海市人民政府办公室、绿化站等部门加盖公章，经过层层报批，一致同意将滨海公司对绿化站综合楼的使用期限延长至38年。

“我记得当时跟绿化站签署了一个延期至38年的协议，后来我才大胆追加投资改建，并去办理的房产证。”李军阁表示，双方在1997年提出分别办理房产证，由于此前综合楼只办理了三层的建设工程规划许可证，改建成六层的许可没有办理，北海市城市规划局对绿化站开出了12000元的处罚，责令限期办理工程申报手续，为了房产证能够顺利办下来，李军阁自掏腰包交了全部罚款。1998年11月6日，北海市房产管理局向绿化站出具了领取房产证的通知。

然而，因为政策等方面原因，绿化站房产证领取却未能如愿，之后一直进展缓慢。2004年11月4日，北海市房地产交易中心以“房屋申报资料不全”为由向绿化站发出退办通知，绿化站综合楼的房产证最终没能办下来，这也为以后双方争端埋下了“地雷”。

600万元拆迁款“打水漂”

时间来到2017年。北海市中山公园改扩建项目正式启动，是北海市2017年为民办实事项目之一。按照规划，绿化站综合楼要拆除，改建成公园东大门。”园林局、绿化站一开始通知我该楼要拆除时，有关领导与我讨论协商，赔偿金额最初商定660万元，后来减到600万元，最后又出来一个评估价。”在李军阁向新黄河记者出具的一份《关于中山公园和长青公园升级改造项目有关建构筑物、游乐设施拆除的工作方案》中可以看到，关于市绿化站综合楼基本情况：“1992年市绿化站与北海滨海公司联合开发，合同期38年（1993年3月至2031年3月）。若提前终止合同回收，滨海公司要求赔付不少于600万元。经咨询评估机构，估算价格143万元，总收益301.26万元（非正式评估价）。”

2018年3月，形势急转直下。北海市绿化站突然贴出一纸《通知》，表示该房产为单位所有，根据需要将依法回收处置，要求所有租户限期搬离。之后，绿化站又一纸诉状将李军阁和滨海公司告上法庭，称绿化站与滨海公司合同按照11年使用期的约定早已到期，要求滨海公司和李军阁将综合楼一至四层使用权立即返还。

“按照绿化站说法，我对综合楼使用权已经超期9年了，那为啥这9年期间绿化站一直让我长期无偿占有、使用？这显然不符合常理。在我看来，他们无非就是拆迁时不想给我任何补偿。”李军阁说，当初拿出全部家当东拼西凑才盖起这栋楼，这些年招租很不理想，前期200万元投资还没回本，如今却一分钱拆迁款都拿不到，绿化站还逼着租户限期搬离，意味着自己跟租户签订的合同属于违约，另外还需要承担巨额违约损失。

“使用权超期”认定存疑

2018年，北海市海城区人民法院审理此案。根据2019年1月《民事判决书》显示，双方最大争议焦点在于绿化站综合楼一至四层使用年限。庭审时，李军阁方面认为，绿化站与滨海公司签订合同后，滨海公司申请延长使用期限为38年，是有关部门、领导同意并签字盖章的，是政府部门认可的。此外，李军阁还提交了一份证据显示，1997年12月5日，绿化站曾出具一份《证明》，载明“绿化站将综合楼一至四层给滨海公司使用11年，后经双方协商延期27年共38年。”不过，绿化站方面辩称，当时这份证明是用于滨海公司与其他公司诉讼使用，滨海公司、李军阁与绿化站并没有就使用期限延长签署过合同。

最终，法院认定李军阁所提交的《北海市人民政府办公室文件处理笺》、《会签通知》的来源不明，不能作为证据使用，滨海公司与绿化站对延长使用期限这一事实达成合意，但鉴于双方最终未能就延长的具体年限形成书面合同加以确定，最终作出了支持绿化站的判决。李军阁不服判决提出上诉，2019年11月，北海市中级人民法院以“一审判决程序违法”为由发回海城区人民法院重审。2020年8月，海城区人民法院重新开庭审理，依旧判决李军阁败诉。

“法院认定关键一点是双方没有签延期至38年的合同。1998年绿化站授权我去办理房产证时，我向房管局递交20项文件材料，其中就有那份合同，但是现在竟然无故消失了。”李军阁表示，2019年6月10日，北海市中级人民法院曾向北海市不动产登记中心出具一份调查令，向北海市不动产登记中心调取该楼的相关证据，然而其中有四份材料“不见了”。李军阁称，其中遗失的第12号文件就是那份关键的《合作补充合同书》。2002年10月，绿化站曾有人来提取申报资料里的文件，李军阁怀疑，当时被拿走的正是这份关键合同，不过这一猜测因为缺乏证据未能得到法院支持。“即使合同弄丢了，我也提交过政府部门同意批示的材料证据，而且当时各部门负责人陈某、龙某、达某都出具相关证言，与前述证据完全吻合，法院怎么能以‘来源不明’予以排除呢?”李军阁由于不服判决，向北海市中级人民法院提出上诉。新黄河记者了解到，二审将在2021年9月2日开庭。

8月16日，新黄河记者先后致电北海市海城区人民法院、绿化站了解情况，但均未获正面回应。记者拨打时任北海市绿化站主任陈某电话，对方表示，“当时市里面确实有出过会签文件，一路批下来的，但最后就没有下文了，双方合同好像没有签。”随后，记者致电北海市城市园林管理中心（原北海市园林局）相关负责人刘某电话，对方与陈某说法基本一致。“延期合同当年有没有签，这个确实我们也不清楚，李军阁现在也拿不出合同证据。至于他出示的会签文件，法律上究竟认不认可，现在还在诉讼阶段，还是等法院最终判决结果吧。”对于政府部门的会签文件是否具有法律效力，新黄河记者咨询多位律师均认为，如果当事人跟相关政府部门提交过延长使用期限的申请，政府部门也对请求做出批示同意，那么这个应该具备等同于合同的法律效力。

如今的北海中山公园，经过改建后面貌焕然一新，唯独规划中的东门尚未启用。由于官司尚未结束，那栋历经28年风雨的绿化站综合楼至今未拆，内部已经完全荒废，旁边空地杂草丛生、垃圾遍地，在阳光的照耀下显得格外刺眼。
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