一线全面下跌三四线仍然上涨 中国楼市怎么了？

自去年四季度以来，楼市调控政策不断深化，尤其是以北京（楼盘）为代表的一线城市调控政策力度空前，如今政策效果进一步显现。7月18日，国家统计局发布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上深一线城市一手房、二手房房价环比全线下跌。与此同时，全国楼市出现逆势分化，三四线城市接替一二线城市，成为房价上涨主力。业内预计，信贷政策是决定未来楼市走向的关键因素，预计未来信贷仍将收紧，下半年全国楼市整体降温仍会持续。

一线城市房价全面下跌

自2015年楼市逐渐回暖，到2016年楼市步入快速上行通道，一线城市始终是排头兵。去年四季度至今楼市调控政策频出，在这一轮调控周期里，一线城市也成为楼市价格下调的先行者。

国家统计局于7月18日发布的数据显示，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月比5月分别回落2.6个和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月比5月回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月比5月回落0.1个百分点。

此外，6月，15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。同比来看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8-5.5个百分点之间。环比来看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。

值得注意的是，一线城市房价环比下降。初步测算，6月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住房价格和二手住宅价格分别比上月下降0.4%和1.1%，上海（楼盘）的这两个数据分别比上月下降0.2%和0.1%，深圳（楼盘）新建商品住宅价格同比不变，二手住宅价格下降了0.3%。

对于一线城市房价的下跌，中原地产首席分析师张大伟表示，这是2014年楼市升温以来的首次，一线城市“坚挺”的房价出现实质性松动。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析认为，北京目前正执行着全国最严厉的调控政策，所以北京楼市的调控成效也非常显著，6月不仅新房、二手房都在回调价格，降幅也在进一步扩大。上海、深圳相比没那么严厉，所以降势稍逊；广州（楼盘）房价在2015年、2016年并无北上深那样的涨幅，所以目前还在补涨。

此外，胡景晖进一步称，在户型上，90平方米及以下的房屋价格跌幅普遍更大，这说明中小户型业主对市场变化的接受程度更高，降价意愿更明显。而且，中小户型一直是楼市交易的主力，其价格的大幅下滑说明房价的下调已经扩散至整个市场范围，市场的降温效应已经深化，楼市已彻底进入降温周期。

三四线城市逆袭

与一二线城市房价涨幅回落不同，6月，三四线城市成为房价上涨的主力。业内认为，以往几年都是一二线热点城市房价领涨，三四线城市则在去库存的压力下苦苦支撑，如今，在一二线城市楼市调控收紧的情况下，全国楼市出现逆势分化。

从国家统计局公布的数据来看，在新房价格环比涨幅榜上，洛阳（楼盘）、蚌埠、北海（楼盘）三个城市房价上涨较快，逾2%的涨幅领涨全国。从数据看，三四线城市接近全面上涨。6月，70个大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示：“涨幅居前的这几个城市都属于所在省份经济实力或楼市经济相对发达的三四线城市，比如洛阳，明显受到了郑州（楼盘）市场的影响，而蚌埠市场也在近几个月开始起步。从数据中可看出，三四线城市房价上涨幅度依然较大。”

严跃进进一步分析，6月房价上涨的城市数量也有所增加，这也说明当前管控下还是有部分城市房价在抬头，这和部分三四线城市房价上涨过快有关。从把握房地产市场价格的角度看，后续对于此类房价上涨数量增多的现象值得警惕，近期一些热点和非热点三线城市主要是地级市，房价也有炒作现象，需要积极管控。

事实上，与传统热点城市在调控中降温不同，目前部分三四线城市市场较为火热，尤其是大型城市周边的三四线城市。有数据显示，三四线城市房价已连续7个月实现环比上涨。

从成交量来看，2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。与之相反，受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑，同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36%，三四线楼市销量占全国市场比重目前已保持在77%-90%之间。

链家研究院院长杨现领表示，目前三四线城市呈现出去库存态势，一方面受益于大城市调控带来的溢出效应，另一方面，增长主要驱动力来自棚改货币化。根据机构整理，目前热点一二线城市（40个城市）棚改货币化安置占比为20%，剩余三四线城市占比为80%。

涨幅收窄成大概率事件

热点一二线城市房价涨幅均出现回落，一线城市房价更是出现全面下跌，三四线城市成交上涨，全国楼市逆势分化，这些都是新一轮调控下楼市呈现出来的特征，那么未来，全国楼市走势会如何演变呢？

张大伟则认为，6月市场继续退烧，后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。整体房地产市场预计在三季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。本轮楼市下市场分化首次出现逆向趋势，一二线城市在调控下降温，三四线城市在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

同样，严跃进表示，全国70个大中城市房价数据在今年上半年总体上呈现了持续降温的态势，尤其是各类严厉管控政策下，房地产市场降温态势明显，预计三季度此类数据会继续收窄。

值得注意的是，决定下半年楼市走向的一个关键因素是信贷。回顾我国历次房地产政策，无论是刺激还是压制，房贷政策是市场调整的决定性因素，这在2008年以后的市场中表现更加突出。房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。

链家研究院发布的报告显示，从本轮调控政策来看，主动提高贷款资质和首付比例，在行政性收紧的同时，金融市场也开启了一轮去杠杆。金融去杠杆对房地产贷款产生了立竿见影的影响，主要表现在两个方面：一是全国多地的多个银行上调房贷利率；二是银行贷款额度减少，对于贷款资质的审核更加严格，居民贷款难度提高，放款周期从之前的10个工作日左右延长至2个月以上，不少银行暂停接力贷等产品，部分银行甚至暂停了房贷业务。

以北京市场为例，今年北京首套房贷款利率经历了五次调整。与此同时，银行由于贷款额度不足，放款时间和审批标准也有所调整。来自央行营管部的数据显示，上半年北京市新增个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，且月度新增额度呈不断下降趋势。

有业内人士分析称，随着流动性进一步收缩、银行负债成本上升，资产收益下行导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度的限制，银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率成为了必然选择。在信贷收紧的情况下，下半年一线城市楼市将继续低迷，房价进一步下滑概率较高。