90后租客是当前租赁市场主力

      广州上周推出的新政“租购同权”，其中“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”的条款涉及入学问题，备受各界关注，在饱受诟病的楼市中一石激起千层浪。看衰楼市者认为，城市中产阶层将从咬牙“买买买”，转变为“租租租”。房租可能要涨了，房价终于要降……力挺楼市者则认为，该条款实施起来困难重重，短期难以铺开，对房价和房租影响有限。

　　那么，北京的租房市场是否会因为广州率先试验“租购同权”而受到刺激呢？实际上，据北京青年报记者了解，目前北京的平均租金比较稳定，即便是7月份租赁旺季的到来，也没有推升租金的大幅飙升，并且在具体租房需求方面，90后尤其是代表了毕业生的95后占比大幅增长。并且，监管部门也开始对租赁市场进行更严格的管理，包括群租、隔断、黑中介等违规现象正在被重点治理。

　　租赁需求连续两个月上涨

　　租赁在楼市中的地位愈加重要，不只是中介公司，就连很多开发商也通过自行创立或入股投资等方式进入长租公寓市场，租赁交易也明显增加。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月~6月北京的住房租赁交易量持续增加，其中6月环比5月增长6.3%，同比2016年同期也增长了26.8%，租赁市场整体交易规模不断扩大。6月份月租金均价环比5月份上涨1.3%，达到了4410元/套。整体来看，北京住房租赁市场近期的规模是在不断扩大的，租金价格则是稳中有小幅上升。

　　在租赁需求量、交易量不断增加的同时，近期北京的看房量也明显增加。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，3月以来北京平均每套成交的租赁房源的被看次数连续增加，6月较5月更是增幅明显，达到了3.71次；而3月以来北京平均每位成交客户的看房次数整体上也在增加，6月已经达到了2.17次。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近期租赁交易规模扩大可以说是必然，一来北京流动人口依旧庞大，租赁需求的基本盘本身很大，二则暑期毕业季到来，大学生租房需求正集中释放。虽然租房需求集中释放，租赁交易量呈现出了旺季特征，但是今年北京租金涨幅却相对平稳，并未因为租赁市场旺季的到来而出现大幅上涨。近些年来北京租金价格的相对平稳，与北京产业结构调整，人口疏解，轨道交通快速发展，使得越来越多的租房人群向近郊、远郊，甚至环京区域的租金价值洼地转移关系密切。总的说来，人口的流动和租赁区域的远郊化在结构上平抑了租金上涨。

　　除此之外，二季度以来北京楼市的降温也对租赁市场有一定的影响。随着整个楼市尤其是二手房市场的缩量降价，部分二手房源都由售转租，从而使得租赁房源增加，缓解了租金上涨压力。同时，买卖价格的回调也降低了业主的房租收入预期，使其失去了进一步上调租金的底气与动力，所以目前北京的租金价格走势平稳。

　　不过，7月一直是北京住房租赁市场最旺的月份，所以预计7月全月的租赁交易规模与交易量还是会有更明显的扩大，租金价格也将出现小幅上涨。

　　90后租客增长最快

　　在不断扩大的租客规模中，90后正在发挥越来越重要的作用。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，从今年1月到6月，90后在整个租赁人群中的占比不断扩大，目前已从20.4%升至30%，累计提高了近10个百分点。

　　此外，根据租客年龄分析，虽然1995年出生的租客占比并不是最大，3.1%的占比仅在各个年份排第14位，但其环比5月占比的增幅却是最大，达到了0.8个百分点，加上6月交易量整体大增，可以看出恰逢大学本科毕业走出校园的1995年出生的租客在6月的交易量是有大幅增长的。

　　胡景晖表示，北京的外来人口整体上还是以年轻人为主，随着时间的推移，90后正在逐渐步入社会，成为社会中坚力量，所以他们的占比也在不断提高。而从年龄上来讲，2017年毕业的大学生还是以1995年出生的人居多，所以，进入大学毕业租赁旺季后，1995年出生的租客增长明显。

　　群租乱象将被重点整治

　　租赁需求的增长也带来了包括群租、黑中介等各种乱象。《北京青年报》上周曾报道了昌平区天通西苑一栋楼被密密麻麻的空调外机包围，相隔不到百米的两家“公寓”，通过打隔断或其他方式，将房屋隔成6至15平方米的小房间，对外出租。每间出租房单独配电表、水表和空调，这才出现空调外机密密麻麻占满一面墙的场景。

　　针对类似的群租和黑中介乱象，北京即将开展对群租的专项重点整治。据与北京房协密切相关的公众号“京房字”透露，北京这次对于群租乱象将开展专项整治，最重要的是整治群租的决心不比整治拆墙打洞等行为小，力度也将会是空前的大。

　　有专家分析认为，此次对群租涉及的房东、二房东、中介机构、黑中介等违法主体，都将有相应的处罚办法，并且将严格执行。下一步还将把群租参与主体，从个人到法人都纳入社会诚信体系，并进行惩戒。

　　比如，业主如果将房屋群租出去，是保障房家庭的，将取消保障房资格；已经分配保障房的，将收回房屋。对于群租的房屋，将被冻结交易，也就是说，将来想卖都卖不了。另外，当前很多房屋出租都没有备案和纳税，对于被认定群租的房屋，将启动税务稽查，等等。

　　很明显，在政府层面不断提出租购并举，将租赁市场提高到与买卖交易同样的高度后，关于租赁市场的监管也将被提升到前所未有的高度。群租已经成为了一条不可触碰的红线。各类关于禁止群租、黑中介的整治也将更加严格。