自去年“9·30”迄今，房地产市场进入新一轮调控周期已满十个月，从限购、限贷到限价、限售、限商，多地调控步入“五限”时代。

记者了解到，目前各地调控措施以“限”为主，通过提高购房门槛、限定销售价格等方式抑制市场成交，却没能从根本上释放购房需求，同时新房供应又不足，导致供需错位。面对日趋严厉的“限字令”，有的房企玩起了“双合同”等花招规避政策，有的房企则按兵不动“豪赌”政策松绑。

“政府对楼市销售价格进行干预，对于短期内遏制房价过快上涨起到一定的积极作用，但是也有一些负面作用。”多地建设部门负责人在接受采访中表示，为了控制房价，对项目限价是权宜之计，呼吁楼市调控多出台长效手段。

预期难降：“能买还是尽量买”

“当前调控政策出台周期缩短、频率加快，说明政策边际效应明显。”一位国有房企负责人说，企业不看好本轮调控持续性，认为政府后市仍会放松政策以稳定经济增长。

在名为“投资环京”的微信群里，有一批环京楼市投资者交流心得。“环雄安地区严厉限购，北京南部地区需要有当地户籍或者社保门槛，投资难度增大。但在附近一些其他地区，外地户籍还可以购买一套，能买还是尽量买。”群里一名较为活跃的投资人说，不排除未来各地放松调控的可能性，一旦放松，市场就会回暖，房价暴涨的可能性就很大。

《经济参考报》记者在采访中发现，限购等调控政策虽然缓解房价过快上涨趋势，但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。

厦门大学管理学教授戴亦一指出，作为政府一项基本的调控性政策措施，楼市限购这类措施能在一定程度上缓解房价过快上涨的局面，但是“治标不治本”。限购应被看作是一个临时性的应对措施。

一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部表示，限购本质是遏制需求，也向投资者释放信号：越是稀缺紧俏的东西大家越追逐，价格就还要涨。反向预期之下，楼市限购反而成了房价上涨的预警器。

需求旺盛：一旦松绑或引发风险

链家地产研究院院长杨现岭表示，我国楼市调控多以短期、需求端为主，采取“限”字措施抑制需求，但实际需求还在，只是暂时被“堵”住。这些被压抑的需求一旦爆发，会给后市带来巨大风险。

在“越限越涨”预期驱动下，购房者购房需求更加强烈。今年3月底，在环京的涿州，一楼盘开盘推出2000余套房源，却排了一万多个号。开盘时，购房者将售楼处挤得水泄不通。

在福州3月底开盘的鲁能公馆项目，两三百套房源引来几千人哄抢。一名地产业内人士说，当天现场有中介把买房资格炒到2万元，不找关系根本买不到房。

3月17日北京出台“认房又认贷”政策，让不少人购房时从首套房变为二套房，购房首付款大幅上涨，购房者顿时面临巨大压力，导致交易无法进行。北京市住建部门统计，这部分群体约有2万人。

在京工作十年的李涛今年3月看中朝阳区一套住宅，总价320万元，但在房屋核验过程中，因北京楼市政策调整，购房首付从35%增至60%，增加81万元。由于无法凑齐首付，李涛只能违约。“虽然在政府部门协调下，不用承担违约责任，但房子总要买，以后怎么办?”他说。

戴亦一认为，由于投资渠道狭窄，社会资本愿意投资的领域有所减少，不少企业及居民选择将大量资金投入相对安全的房地产市场，这种需求仍然存在。同时，居民对房价上涨预期的提升进一步促使更多资金进入楼市。

不仅购房者需求难以满足，房企拿地需求同样旺盛。南京市房管局副局长吴春华说，虽然采取系列调控政策，但房企拿地热情不减，“出让住宅用地都设定最高限价，但每次出让都顶到最高价，只能摇号产生竞得者”。

“拿了高价地可能会死，但没有地一定会死。”一位房企负责人坦言，现在一线城市土地供应有限，企业会不惜一切代价去抢地。