“十四五”规划纲要提出，“加快培育和发展住房租赁市场”“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。作为解决大城市住房问题的重要途径，我国长租房的政策措施不断创新完善，各地也正在积极实践探索，让更多人安居乐业，向全体人民住有所居的目标不断迈进。
市场体系、保障体系“两条腿”走路，加速补齐租赁短板
眼看下个月房子就要到期了，租住在北京市东四环自如长租公寓的萧琳马上续签了两年合约。租期长了，安全感也足了，萧琳准备买点鲜花绿植，装点一下“小家”。
刚来北京工作时，萧琳经过多方比对，选择了房源信息相对透明、可以拎包入住的分散式长租公寓。“可以稳定长期租，不用担心老搬家，极大地提升了工作生活幸福感。”
长期以来，我国住房市场存在“重购轻租”的现象，而在租赁市场发展的短板中，租赁周期较短的问题尤为突出。发展长租房，不仅可以有效提升租客的租房体验，提高租房品质，也有利于增加租赁市场有效供给、改善租赁供需结构。另一方面，租购“两条腿走路”还能够缓解整体住房市场的供需矛盾，营造一个更加理性租购的市场环境。
因此，近年来租赁关系和租金水平都较为稳定的长租公寓等租赁形式受到年轻租客的欢迎。自如相关负责人介绍：“自如在全国10个城市管理房源超过100万间，服务400万左右租户。”他表示，很多像萧琳一样在大城市工作的青年人，暂时没有能力买房，对居住品质又有一定要求，分散式长租公寓满足了部分这样的住房需求。
近年来，我国长租房市场蓬勃发展。但总体来看，大城市租赁供需仍然存在不小缺口。
“解决大城市住房突出问题，当前重点是要解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房问题，要增加小户型、低租金的租赁住房供给，为人们提供与其经济能力相匹配的‘一张床’‘一间房’或‘一小套房’，让他们能够先在城市安居。”浙江工业大学副校长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬表示。
增加长租房供给，市场化租赁住房之外，保障性租赁住房正在加速建设。
“4人一间，离公司不远，而且餐饮、娱乐、运动等设施配套齐全，还提供就业创业服务。”苏州宝时得公司员工吴琼最近入住苏州润家乐璟东景社区的集体宿舍楼。这一社区经过改造后纳入苏州市保障性租赁住房的试点，相比市场化的租赁住房，保障性租赁住房租金更低，住房品质和配套也不错。“让我们这些年轻人在苏州工作很有归属感。”吴琼说。
据了解，保障性租赁住房已经逐步从城镇户籍家庭拓展至新市民、青年人及从事基本公共服务人员等群体。虞晓芬介绍，“十三五”期间，由政府主导建设运营的公租房已经实现对城市低保、低收入住房困难家庭应保尽保。目前在苏州、广州、沈阳等13个城市开展保障性租赁住房试点，主要瞄准量大面广的新市民住房需求。经过一年多实践，试点城市初步探索出政府给政策、银行给支持、市场主体积极参与的保障性租赁住房可持续运作模式。
市场体系和保障体系“两条腿”发力，加速补齐租赁短板，也为促进国内大循环增添了动力。“解决居住问题，居民才更敢消费、更有能力消费，加速发展租赁市场，特别是提高长租房的比重，有利于拉动消费增长。”国务院参事室特约研究员姚景源表示。
盘活存量、发展增量，政策多方位支持社会力量参与
今年3月22日，在浙江温州工作的朱女士喜迁新居，成为聚鑫苑长租公寓的第一批租户。“我跟朋友合租了一个两室一厅，家具电器齐全，一楼大厅还配有自助咖啡机、书吧和会客厅，周边生活配套齐全，交通方便，距离公司也很近。”对新居所的环境和服务，朱女士赞不绝口。
一年前，这座7层建筑还是一个办公楼。将它改造为长租公寓，在物业持有方温州现代锦华置业集团有限公司董事长邱振光看来，是一件“一举三得”的事儿。“原有办公楼利用率不高，改为长租公寓，既盘活了企业的存量资源，作为房地产企业又对转型发展进行了有益探索，同时还为其他企业参与发展住房租赁市场起到引领带动作用。”邱振光说。
这不是锦华置业的第一次尝试。2019年8月，锦华置业将温州饭店4—5层改造成的长租公寓就已经开业运营。因为这两处改造物业都位于市中心，租赁行情不错，出租率一直都保持在80%以上。
盘活存量资源发展长租房，在不少试点城市已经形成了一些有益探索。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，盘活闲置的存量资源应该成为发展长租房的首选。“如果有相应的政策扶持，相对新建租赁住房来说，改建的成本低一些，而且很多闲置商业物业的位置往往较好，用于租赁也有利于职住平衡。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“商改租”存在现实基础，“据我们统计，截至2020年底全国主要城市中适合改造为租赁住房的闲置商办面积总量约为5.5亿平方米。”
盘活存量的同时，发展增量不能停。在各项政策的扶持下，新建长租房稳步扩充。
去年7月，全国首个集体土地长租公寓项目北京万科泊寓成寿寺社区开业，首批235套房源提前全部租罄。这一社区由村集体提供土地的经营权，企业负责建设运营。“利用集体土地建设租赁住房，企业节省了土地获取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周边同品质一居室的七八成。”该社区有关负责人表示，通过设计运营，能够实现村民和村集体、企业多方长期可持续的收益。
不只在北京，上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集体土地租赁住房试点。贝壳研究院数据显示，2017年以来，全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块，去年开始陆续建设完成入市。
加强扶持、建立机制，进一步解决试点中凸显的难题
为了加快长租房发展，各项扶持政策正在加速布局完善。
财政补。2019年，北京、长春、上海、南京、杭州、福州等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点，2020年又有天津、石家庄、太原等8个城市入选。
金融扶。2020年，住房和城乡建设部推动建设银行三年内提供3000亿元贷款，引导企业参与发展保障性租赁住房。
土地增。北京、上海等地已经纷纷开展利用集体经营性用地、调整商业用地等措施扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确“单列租赁住房用地计划”，专家分析，这意味着未来城市土地供应要进一步向租赁住房建设倾斜，更好地从源头保障租赁住房建设需求。
记者在采访中也了解到，随着试点深入推进，建设长租房在用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在一些困难。专家们表示，推动长租房市场规范发展，需要进一步完善机制，加强政策扶持力度，在多领域协同发力。
优化审批流程、制定建设标准，完善长租房建设运营机制。专家表示，以长租房改建项目为例，当前还没有专门的租赁住房建设改造标准，改造项目又涉及土地、规划、消防等多个监管部门，一些城市采取一事一议的方式，审批周期较长。邓郁松建议，应尽快出台统一的建筑设计标准，建立适合非住改租项目的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。同时在项目申请、审批条件、改建验收等环节进一步明确细则和流程指引。
加大财税支持、畅通融资渠道，进一步鼓励企业参与建设运营。投入大、收益低、资金平衡难的问题影响市场主体建设租赁住房的积极性。“无论是新建还是改造，企业参与建设运营长租房都面临成本高、投资回报率低的问题，政策扶持至关重要。”邱振光对此深有体会。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持，为改建、新建租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道。
发展长租房，不仅供给端要完善政策支持，也要从需求端着手拉动租赁消费。“要逐步解决租住家庭在享受公共服务上与自住家庭不同权的问题。”刘洪玉建议，推动租购同权是完善租赁消费政策的重点，同时也要落实住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。
